Bảo Lãnh Thực Hiện Hợp Đồng Xây Dựng Là Gì? Mức Bao Nhiêu Theo Luật 2026

Gần như hợp đồng xây dựng nào cũng yêu cầu nhà thầu nộp một khoản bảo đảm trước khi ký — nhưng “bảo lãnh thực hiện hợp đồng” chính xác là gì, mức bao nhiêu phần trăm, hình thức nào được chấp nhận, và khi nào chủ đầu tư (CĐT) có quyền giữ lại không hoàn trả? Từ 01/7/2026, Nghị định 210/2026/NĐ-CP bổ sung thêm vài điểm mới đáng chú ý. Bài viết tổng hợp đầy đủ cho QS.

1. Bảo lãnh thực hiện hợp đồng là gì?

Bảo lãnh thực hiện hợp đồng (Performance Bond/Security) là biện pháp bảo đảm mà CĐT (bên giao thầu) yêu cầu nhà thầu (bên nhận thầu) cung cấp trước hoặc tại thời điểm ký hợp đồng, nhằm bảo đảm nhà thầu thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết. Nếu nhà thầu vi phạm nghiêm trọng — từ chối thực hiện hợp đồng, chậm tiến độ không có lý do chính đáng — CĐT có quyền thu khoản bảo đảm này để bù đắp một phần thiệt hại mà không cần chờ phán quyết của tòa án/trọng tài trước.

Trong bộ điều kiện hợp đồng FIDIC, khái niệm tương đương là Performance Security, quy định tại Sub-Clause 4.21.

Dễ nhầm với 2 loại bảo đảm khác

• Bảo lãnh tạm ứng (Advance Payment Guarantee): bảo đảm cho khoản tiền CĐT ứng trước cho nhà thầu, giá trị giảm dần theo tiến độ thu hồi tạm ứng, hết hiệu lực khi CĐT đã thu hồi hết tạm ứng2.
• Bảo đảm bảo hành công trình: áp dụng sau khi nghiệm thu bàn giao, bảo đảm nghĩa vụ sửa chữa khiếm khuyết trong thời gian bảo hành — khác thời điểm áp dụng với bảo lãnh thực hiện hợp đồng (áp dụng trong suốt giai đoạn thi công).

2. Mức bảo lãnh thực hiện hợp đồng bao nhiêu phần trăm?

• Luật Đấu thầu 2023, Điều 68: mức bảo đảm thực hiện hợp đồng do bên mời thầu quy định trong hồ sơ mời thầu, trong khoảng 2% đến 10% giá hợp đồng, tùy quy mô và mức độ rủi ro của gói thầu3.
• Nghị định 210/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2026), Điều 13 khoản 2 điểm đ: giữ nguyên khung 2%-10% giá hợp đồng xây dựng; trường hợp cần mức cao hơn 10% phải thực hiện theo quy định pháp luật về đấu thầu4. Điểm đáng chú ý là quy định này áp dụng cho hợp đồng xây dựng nói chung, không chỉ riêng hợp đồng hình thành qua đấu thầu.

⚠️ Mức 2-10% là khung do pháp luật cho phép, không phải mức cố định cho mọi hợp đồng — mức cụ thể do hai bên thỏa thuận (hoặc do hồ sơ mời thầu ấn định với dự án đấu thầu) và cần ghi rõ trong hợp đồng. Vì phạm vi áp dụng chi tiết còn phụ thuộc hướng dẫn thi hành cụ thể, QS nên đối chiếu văn bản gốc khi lập hồ sơ cho dự án cụ thể.

3. Hình thức bảo lãnh nào được chấp nhận?

Theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP, Điều 13 khoản 2, các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng xây dựng gồm: bảo lãnh, đặt cọc và các biện pháp khác theo quy định pháp luật4. Trong thực tế, ba hình thức phổ biến nhất:

• Thư bảo lãnh ngân hàng — phổ biến nhất, đặc biệt với thư bảo lãnh vô điều kiện, CĐT có thể yêu cầu ngân hàng thanh toán ngay khi phát sinh vi phạm ghi trong thư, không cần chứng minh thiệt hại trước.
• Đặt cọc/ký quỹ trực tiếp bằng tiền mặt hoặc tài sản.
• Chứng chỉ bảo hiểm bảo lãnh (surety bond) — ít phổ biến hơn tại Việt Nam so với hai hình thức trên.

Điểm mới từ Nghị định 210/2026/NĐ-CP: nếu các bên dùng hình thức ký quỹ hoặc giữ lại khoản thanh toán để làm bảo đảm, bên giữ khoản tiền đó phải trả lãi phát sinh cho nhà thầu — quy định này chưa có trong Nghị định 37/2015/NĐ-CP trước đây, cần đưa rõ vào điều khoản hợp đồng để tránh tranh chấp khi quyết toán.

4. Khi nào hoàn trả, khi nào bị thu giữ?

• Hoàn trả: sau khi nhà thầu đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng và (nếu hợp đồng yêu cầu) đã nộp bảo đảm bảo hành thay thế.
• Không hoàn trả/bị thu giữ: nhà thầu từ chối thực hiện hợp đồng sau khi đã ký kết, hoặc vi phạm nghĩa vụ nghiêm trọng — ví dụ chậm tiến độ mà từ chối gia hạn hiệu lực bảo lãnh khi được yêu cầu4.

Lưu ý: việc thu giữ bảo lãnh thực hiện hợp đồng có thể áp dụng song song với phạt vi phạm tiến độ hoặc bồi thường thiệt hại định trước nếu hợp đồng quy định rõ cả hai cơ chế — xem thêm bài về mức phạt chậm tiến độ hợp đồng xây dựng để tránh nhầm lẫn giữa các loại chế tài.

5. Bảng so sánh nhanh

	Trước 01/7/2026	Từ 01/7/2026
Căn cứ pháp lý	Nghị định 37/2015/NĐ-CP (Điều 16) + Luật Đấu thầu 2013/2023 (Điều 66/68)	Nghị định 210/2026/NĐ-CP (Điều 13) + Luật Xây dựng 2025
Mức bảo đảm	2%-10% giá hợp đồng	Giữ nguyên 2%-10% giá hợp đồng
Hình thức	Bảo lãnh ngân hàng, đặt cọc	Bảo lãnh, đặt cọc + biện pháp khác theo pháp luật
Lãi phát sinh khi giữ bằng ký quỹ	Chưa có quy định rõ	Bên giữ phải trả lãi phát sinh cho nhà thầu
Phạm vi áp dụng	Chủ yếu hợp đồng qua đấu thầu	Áp dụng cho hợp đồng xây dựng nói chung

6. QS cần lưu ý gì khi soạn hoặc kiểm tra hồ sơ thầu?

• Kiểm tra % bảo đảm trong hồ sơ mời thầu/hợp đồng có nằm trong khung 2-10% không, và có tương xứng với quy mô/rủi ro gói thầu không trước khi trình ký.
• Với hợp đồng dùng ký quỹ làm bảo đảm sau 01/7/2026, làm rõ trong hợp đồng ai chịu trách nhiệm tính và trả lãi phát sinh, tránh tranh chấp lúc quyết toán.
• Ghi rõ thời hạn hiệu lực bảo lãnh gắn với tiến độ hợp đồng, kể cả cơ chế gia hạn khi hợp đồng bị kéo dài — bảo lãnh hết hạn trước khi nghiệm thu là rủi ro lớn cho CĐT.
• Với dự án áp dụng FIDIC, đối chiếu Sub-Clause 4.2 (Performance Security) với quy định trong nước để tránh mâu thuẫn về mức bảo đảm hoặc điều kiện thu giữ giữa Particular Conditions và pháp luật Việt Nam.

Xem thêm VO Là Gì, IPC Là Gì Trong FIDIC Và Luật Xây Dựng Việt Nam? và Kiểm Soát Chi Phí Trong Hợp Đồng FIDIC để nắm thêm khung pháp lý hợp đồng xây dựng từ 01/7/2026.

Câu hỏi thường gặp

Bảo lãnh thực hiện hợp đồng khác gì bảo lãnh tạm ứng? Bảo lãnh thực hiện hợp đồng bảo đảm nhà thầu thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng trong suốt giai đoạn thi công. Bảo lãnh tạm ứng chỉ bảo đảm cho khoản tiền CĐT ứng trước, giá trị giảm dần và hết hiệu lực khi tạm ứng đã được thu hồi hết.

Mức bảo lãnh thực hiện hợp đồng xây dựng tối thiểu, tối đa là bao nhiêu? Theo Luật Đấu thầu 2023 (Điều 68) và Nghị định 210/2026/NĐ-CP (Điều 13, hiệu lực từ 01/7/2026), mức bảo đảm nằm trong khoảng 2% đến 10% giá hợp đồng; mức cao hơn 10% phải theo quy định riêng về đấu thầu.

Khi nào chủ đầu tư được giữ lại, không hoàn trả bảo lãnh thực hiện hợp đồng? Khi nhà thầu từ chối thực hiện hợp đồng sau khi ký, hoặc vi phạm nghĩa vụ nghiêm trọng như chậm tiến độ mà từ chối gia hạn hiệu lực bảo lãnh theo yêu cầu của CĐT.

Kết luận

Bảo lãnh thực hiện hợp đồng vẫn giữ khung 2-10% giá hợp đồng khi Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/7/2026 — nhưng điểm QS cần cập nhật là quy định mới về trả lãi phát sinh khi dùng ký quỹ, và phạm vi áp dụng mở rộng cho hợp đồng xây dựng nói chung chứ không chỉ hợp đồng qua đấu thầu. Rà soát lại điều khoản bảo lãnh trong mẫu hợp đồng đang dùng là việc nên làm trước khi ký hợp đồng mới sau mốc này.

---

Bạn đang làm QS và cần thêm tài liệu về hợp đồng, kiểm soát chi phí? Ghé minhanqs.com để xem thêm!

---

Chú thích

Lưu ý: Bài viết mang tính chất tổng hợp, tham khảo, không thay thế cho tư vấn pháp lý chuyên môn. Khi áp dụng cho dự án cụ thể, luôn đối chiếu với văn bản pháp luật còn hiệu lực tại thời điểm ký kết/thực hiện hợp đồng và Particular Conditions của hợp đồng (nếu áp dụng FIDIC).

1. FIDIC Conditions of Contract for Construction (“Red Book”), Sub-Clause 4.2 — Performance Security (bản 1999 và 2017). ↩
2. Nguyên tắc chung về bảo lãnh tạm ứng trong hợp đồng xây dựng — giá trị bảo lãnh giảm dần tương ứng với tiến độ thu hồi tạm ứng, hết hiệu lực khi bên giao thầu đã thu hồi hết tạm ứng. ↩
3. Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15, Điều 68 — mức bảo đảm thực hiện hợp đồng từ 2% đến 10% giá hợp đồng, quy định cụ thể trong hồ sơ mời thầu. ↩
4. Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng, Điều 13 khoản 2 — biện pháp và mức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng; có hiệu lực từ 01/7/2026. ↩