Hợp Đồng Trọn Gói Và Hợp Đồng Theo Đơn Giá: Khác Nhau Thế Nào, Khi Nào Nên Chọn Loại Nào?

Chọn sai loại giá hợp đồng ngay từ đầu là một trong những nguyên nhân âm thầm nhất khiến dự án phát sinh tranh chấp về sau — không phải vì bên nào cố tình sai, mà vì bản chất rủi ro của “trọn gói” và “đơn giá” hoàn toàn khác nhau, trong khi nhiều hợp đồng vẫn soạn theo quán tính mà không đối chiếu với tính chất thực tế của dự án. Bài viết hệ thống lại hai loại giá hợp đồng phổ biến nhất theo quy định hiện hành, đối chiếu với cách phân loại tương đương trong FIDIC, và gợi ý tiêu chí chọn loại nào cho từng tình huống — tiếp nối các bài VO là gì, IPC là gì trong FIDIC và luật xây dựng Việt Nam và Kiểm soát chi phí trong hợp đồng FIDIC.

1. Cơ sở pháp lý

Kể từ ngày 01/7/2026, việc phân loại giá hợp đồng xây dựng tại Việt Nam được quy định tại Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng — thay thế Nghị định số 37/2015/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định số 50/2021/NĐ-CP)¹. Điều 6 khoản 2 của nghị định liệt kê 8 loại giá hợp đồng, trong đó hợp đồng trọn gói và hợp đồng theo đơn giá là hai loại được áp dụng phổ biến nhất cho phần công việc xây lắp². Nguyên tắc lựa chọn loại giá phù hợp với từng gói thầu/phần công việc được quy định tại Điều 11 khoản 3².

Lưu ý: nguyên tắc phân loại này kế thừa gần như nguyên vẹn cách phân loại tại Nghị định 37/2015/NĐ-CP (Điều 15) trước đây, chỉ bổ sung thêm loại “hợp đồng theo kết quả đầu ra” — nên với hợp đồng ký trước 01/7/2026, các điều khoản về loại giá vẫn có giá trị pháp lý theo văn bản cũ.

2. Hợp đồng trọn gói là gì

Hợp đồng trọn gói (Lump sum) là hợp đồng mà giá hợp đồng được xác định tại thời điểm giao kết và không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện, trừ các trường hợp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thực hiện hợp đồng thay đổi cơ bản theo quy định pháp luật².

Loại hợp đồng này áp dụng khi các bên đã xác định rõ khối lượng, đơn giá, hoặc có đủ khả năng quản lý rủi ro biến động giá — thường gặp ở các gói thầu đã có thiết kế bản vẽ thi công đầy đủ, phạm vi công việc rõ ràng, ít khả năng phát sinh khối lượng ngoài dự kiến.

3. Hợp đồng theo đơn giá là gì

Hợp đồng theo đơn giá (Remeasurement/Unit price) là hợp đồng mà giá trị thanh toán được xác định dựa trên đơn giá của từng công việc nhân với khối lượng thực tế thi công, đo đạc lại (remeasure) theo tiến độ — chứ không cố định một tổng giá trị ngay từ đầu. Nghị định 210/2026/NĐ-CP tách loại này thành hai biến thể²:

• Đơn giá cố định: đơn giá không thay đổi trong quá trình thực hiện (trừ trường hợp bất khả kháng/hoàn cảnh thay đổi cơ bản), nhưng khối lượng thanh toán theo thực tế thi công — áp dụng khi phạm vi công việc đã xác định rõ nhưng chưa biết chính xác khối lượng cuối cùng.
• Đơn giá điều chỉnh: cả đơn giá lẫn giá hợp đồng có thể được điều chỉnh theo thỏa thuận trong hợp đồng (thường gắn với chỉ số giá/trượt giá) — áp dụng khi các bên chưa đủ cơ sở xác định rủi ro biến động giá chi phí đầu vào, phù hợp với gói thầu có thời gian thi công kéo dài.

4. Bảng so sánh nhanh

Tiêu chí	Hợp đồng trọn gói	Hợp đồng theo đơn giá
Cơ sở thanh toán	Tổng giá trị cố định đã ký	Đơn giá × khối lượng thực tế đo đạc
Ai chịu rủi ro khối lượng phát sinh	Nhà thầu (trừ thay đổi phạm vi do CĐT yêu cầu)	Chủ đầu tư (thanh toán theo khối lượng thực đo)
Ai chịu rủi ro biến động giá đầu vào	Nhà thầu (trừ đơn giá điều chỉnh có điều khoản trượt giá)	Tùy biến thể: cố định = nhà thầu chịu; điều chỉnh = chia sẻ theo chỉ số giá
Yêu cầu hồ sơ thiết kế trước khi ký	Cao — cần bản vẽ thi công, khối lượng mời thầu chính xác	Trung bình — có thể ký khi thiết kế chưa hoàn toàn chốt khối lượng
Khối lượng công tác đo bóc trước khi chào giá	Kỹ sư QS cần bóc khối lượng cực kỹ, sai sót khó đòi bù	Đo bóc sơ bộ để chào đơn giá, khối lượng cuối cùng đo lại khi nghiệm thu
Mức độ phức tạp khi có phát sinh/điều chỉnh	Thấp nếu không phát sinh; phức tạp và dễ tranh chấp nếu có phát sinh ngoài phạm vi	Đơn giản hơn — chỉ cần thống nhất đơn giá cho khối lượng mới nếu chưa có sẵn
Phù hợp loại dự án	Thiết kế đã hoàn chỉnh, phạm vi rõ, thời gian thi công ngắn/trung bình	Thiết kế chưa chốt hết chi tiết, công trình ngầm/nền móng phức tạp, thời gian thi công dài

5. Đối chiếu với FIDIC

FIDIC không dùng trực tiếp thuật ngữ “trọn gói” hay “đơn giá” nhưng có cách phân loại tương đương thông qua các bộ hợp đồng mẫu khác nhau:

• Sách Đỏ (Red Book — Conditions of Contract for Construction) về bản chất là hợp đồng remeasurement (đơn giá): giá hợp đồng được xác định dựa trên đo đạc và định giá khối lượng thực tế theo Clause 12 — Measurement and Evaluation³. Khối lượng trong Bill of Quantities (BOQ) chỉ mang tính ước tính ban đầu, khối lượng thanh toán cuối cùng dựa trên đo đạc thực tế.
• Sách Bạc (Silver Book — EPC/Turnkey Projects) và phần lớn các hợp đồng theo Sách Vàng (Yellow Book — Plant and Design-Build) áp dụng nguyên tắc lump sum (trọn gói): nhà thầu chịu trách nhiệm gần như toàn bộ rủi ro về khối lượng, kể cả sai sót trong hồ sơ mời thầu của chủ đầu tư, đổi lại giá hợp đồng cố định trừ các trường hợp được liệt kê rõ trong hợp đồng⁴.
• Trên thực tế, Sách Đỏ FIDIC thường được các bên chỉnh sửa thành hợp đồng trọn gói (xóa hoặc điều chỉnh Clause 12) khi chủ đầu tư muốn chuyển rủi ro khối lượng sang nhà thầu ngay từ giai đoạn đấu thầu³ — đây là điểm QS cần đọc kỹ Particular Conditions thay vì mặc định theo General Conditions gốc.

6. Rủi ro thường gặp với từng loại và QS nên làm gì

• Với hợp đồng trọn gói: rủi ro lớn nhất là bóc khối lượng thiếu/sai trước khi chào giá — vì sau khi ký, khối lượng phát sinh do lỗi đo bóc của chính nhà thầu rất khó được chủ đầu tư chấp nhận bù thêm. QS bên nhà thầu cần đo bóc độc lập, không chỉ dựa vào khối lượng mời thầu do bên mời thầu cung cấp, đặc biệt với các cấu kiện ẩn (móng, ngầm) khó kiểm tra trực quan trước khi thi công.
• Với hợp đồng theo đơn giá: rủi ro lớn nhất thuộc về chủ đầu tư — tổng giá trị thanh toán cuối cùng có thể vượt đáng kể so với giá trị hợp đồng ước tính ban đầu nếu khối lượng thực tế phát sinh nhiều. QS bên chủ đầu tư/tư vấn giám sát cần kiểm soát khối lượng thi công sát theo từng đợt nghiệm thu, không đợi đến cuối dự án mới tổng hợp, để tránh vượt dự phòng phí đã duyệt (xem thêm Dự phòng phí trong dự toán xây dựng).
• Với cả hai loại: mọi thay đổi phạm vi công việc do chủ đầu tư yêu cầu (không phải do lỗi đo bóc) đều cần được ghi nhận bằng văn bản và xử lý theo đúng trình tự điều chỉnh khối lượng, tương tự nguyên tắc VO đã trình bày trong bài VO là gì, IPC là gì.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng trọn gói có được điều chỉnh giá trong bất kỳ trường hợp nào không? Có, nhưng chỉ giới hạn trong các trường hợp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thực hiện hợp đồng thay đổi cơ bản theo quy định pháp luật, hoặc khi chủ đầu tư thay đổi phạm vi/yêu cầu công việc so với hồ sơ mời thầu ban đầu — không áp dụng cho sai sót đo bóc của nhà thầu.

Khi nào nên chọn đơn giá điều chỉnh thay vì đơn giá cố định? Khi thời gian thi công dự kiến kéo dài (thường trên 12 tháng) hoặc dự án triển khai trong giai đoạn thị trường vật liệu/nhân công biến động khó lường — đơn giá điều chỉnh giúp chia sẻ rủi ro trượt giá giữa hai bên thay vì dồn hết cho nhà thầu.

Có thể áp dụng cả hai loại giá trong cùng một hợp đồng không? Có. Nghị định 210/2026/NĐ-CP cho phép hợp đồng hỗn hợp, kết hợp linh hoạt nhiều loại giá cho các phần công việc khác nhau trong cùng một hợp đồng — ví dụ phần xây dựng áp dụng trọn gói, phần lắp đặt thiết bị đặc thù áp dụng đơn giá điều chỉnh, phần tư vấn giám sát áp dụng theo thời gian.

Kết luận

Trọn gói và đơn giá không phải loại nào “tốt hơn” loại nào — mỗi loại chuyển rủi ro khối lượng và biến động giá sang một bên khác nhau, và lựa chọn đúng phụ thuộc vào mức độ hoàn chỉnh của thiết kế, đặc thù công trình, và thời gian thi công dự kiến. QS — dù đứng ở phía chủ đầu tư hay nhà thầu — cần hiểu rõ bản chất rủi ro của loại hợp đồng đang ký trước khi bóc khối lượng chào giá, thay vì xem loại giá hợp đồng chỉ là một dòng ghi chú hành chính trong hồ sơ.

---

Bạn đang làm QS và cần thêm tài liệu về hợp đồng, loại giá hợp đồng xây dựng? Ghé minhanqs.com để xem thêm các bài viết và dự án thực tế!

---

Chú thích

Lưu ý: Bài viết mang tính chất tổng hợp, tham khảo, không thay thế cho tư vấn pháp lý chuyên môn. Khi áp dụng cho dự án cụ thể, luôn đối chiếu với Particular Conditions của hợp đồng và văn bản pháp luật còn hiệu lực tại thời điểm ký kết/thực hiện hợp đồng.

Footnotes

1. Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng, thay thế Nghị định số 37/2015/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định số 50/2021/NĐ-CP); có hiệu lực từ 01/7/2026. ↩

2. Nghị định số 210/2026/NĐ-CP, Điều 6 khoản 2 (các loại giá hợp đồng: trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, theo chi phí cộng phí, theo kết quả đầu ra, theo tỷ lệ phần trăm, hỗn hợp) và Điều 11 khoản 3 (nguyên tắc lựa chọn loại giá hợp đồng). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

3. FIDIC Conditions of Contract for Construction (“Red Book”), Clause 12 — Measurement and Evaluation (bản 1999 và 2017); bản chất là hợp đồng remeasurement, thường được các bên chỉnh sửa thành lump sum trong Particular Conditions. ↩ ↩²

4. FIDIC Conditions of Contract for EPC/Turnkey Projects (“Silver Book”) và phần lớn Conditions of Contract for Plant and Design-Build (“Yellow Book”) — áp dụng nguyên tắc giá trọn gói (lump sum), nhà thầu chịu phần lớn rủi ro về khối lượng và sai sót hồ sơ mời thầu. ↩