Dự Toán, Dự Thầu, Quyết Toán: Phân Biệt 3 Khái Niệm QS Hay Nhầm

Rất nhiều kỹ sư QS mới vào nghề dùng lẫn ba từ “dự toán”, “giá dự thầu” và “quyết toán” như thể chúng là một. Trên thực tế, đây là ba con số khác nhau, xuất hiện ở ba thời điểm khác nhau của dự án, do ba quy trình khác nhau tạo ra — và việc nhầm lẫn chúng là nguyên nhân phổ biến khiến hồ sơ thanh toán bị chủ đầu tư (CĐT) trả lại. Bài viết hệ thống lại ba khái niệm này theo quy định hiện hành, cập nhật theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 206/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/7/2026.

1. Dự toán xây dựng — con số ước tính trước khi thi công

Theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 76, dự toán xây dựng là chi phí dự tính để xây dựng công trình, thực hiện gói thầu, hoặc thực hiện các hoạt động xây dựng1. Tùy điều kiện cụ thể của dự án, chủ đầu tư quyết định lập dự toán theo một trong ba cấp độ:

• Dự toán xây dựng công trình: toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình, xác định dựa trên thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, sau khi dự án được phê duyệt.
• Dự toán gói thầu: chi phí dự tính cho một hoặc một số công việc thuộc gói thầu — tư vấn xây dựng, thi công, cung cấp và lắp đặt thiết bị, hoặc công việc liên quan khác.
• Dự toán công việc xây dựng: chi phí dự tính để thực hiện một hoặc một số công việc xây dựng thuộc các giai đoạn theo trình tự đầu tư của dự án.

Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 hướng dẫn chi tiết việc xác định, thẩm định, phê duyệt các loại dự toán này, thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP2. Điểm đáng chú ý: nghị định mới đi theo hướng “quản trị” thay vì “kiểm soát” — phân cấp mạnh hơn cho chủ đầu tư tự quyết định, đồng thời đẩy mạnh số hóa dữ liệu chi phí.

Vai trò của dự toán: đây là căn cứ để chủ đầu tư lập giá gói thầu, phê duyệt kế hoạch vốn, và làm cơ sở đàm phán/ký hợp đồng. Dự toán được lập trước khi có nhà thầu tham gia.

2. Giá gói thầu (dự thầu) — con số cạnh tranh khi lựa chọn nhà thầu

Đây là chỗ dễ nhầm nhất. “Dự toán gói thầu” và “giá gói thầu” không phải một khái niệm, dù có liên quan chặt chẽ.

Theo Luật Đấu thầu 2023, giá gói thầu là giá trị của gói thầu được phê duyệt trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu, bao gồm toàn bộ chi phí để thực hiện gói thầu — kể cả dự phòng, phí, lệ phí và thuế3. Giá gói thầu được xác định dựa trên dự toán gói thầu đã duyệt (nếu pháp luật yêu cầu lập dự toán), hoặc dựa trên các căn cứ khác nếu chưa có dự toán ở thời điểm lập kế hoạch lựa chọn nhà thầu.

Nói cách khác: dự toán gói thầu là căn cứ, giá gói thầu là con số chính thức được duyệt để mời thầu. Khi nhà thầu nộp hồ sơ dự thầu, giá dự thầu của họ được so sánh, đánh giá dựa trên giá gói thầu này — không phải dựa thẳng vào dự toán công trình ban đầu.

Sai lầm thường gặp: một số hồ sơ mời thầu lấy nguyên dự toán công trình làm giá gói thầu mà không bóc tách, điều chỉnh lại theo đúng phạm vi công việc của từng gói — dẫn tới giá gói thầu sai lệch với thực tế thị trường tại thời điểm đấu thầu, gây khó khăn khi xét thầu hoặc phát sinh khiếu nại từ nhà thầu.

3. Quyết toán — con số cuối cùng sau khi hoàn thành

Quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành là việc xác định toàn bộ chi phí hợp pháp đã thực hiện để đầu tư xây dựng công trình, được thẩm tra và phê duyệt sau khi dự án/hạng mục đã nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng.

Khung pháp lý quyết toán hiện đang áp dụng theo hai nhóm nguồn vốn:

• Vốn đầu tư công: Nghị định 254/2025/NĐ-CP ngày 26/9/2025 và Thông tư 91/2025/TT-BTC (cùng ngày hiệu lực), thay thế Nghị định 99/2021/NĐ-CP cho các hồ sơ nộp từ 26/9/2025 trở đi4.
• Vốn nhà nước ngoài đầu tư công: Thông tư 27/2025/TT-BTC, hiệu lực từ 22/5/2025.

Thời gian lập hồ sơ quyết toán được tính từ ngày công trình được nghiệm thu hoàn thành, bàn giao đưa vào khai thác sử dụng (hoặc ngày văn bản cho phép dừng dự án có hiệu lực) cho đến ngày chủ đầu tư nộp đủ hồ sơ cho cơ quan chủ trì thẩm tra quyết toán. Chậm nộp hồ sơ quyết toán không chỉ ảnh hưởng tiến độ giải ngân mà còn là một trong những nguyên nhân phổ biến khiến dự án bị treo quyết toán nhiều năm.

Vai trò của quyết toán: là con số cuối cùng, phản ánh chi phí thực tế đã chi — có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá hợp đồng ban đầu do phát sinh, điều chỉnh khối lượng, trượt giá được chấp thuận.

4. Bảng so sánh nhanh

	Dự toán	Giá gói thầu / Giá dự thầu	Quyết toán
Thời điểm lập	Trước khi mời thầu	Khi lập kế hoạch lựa chọn nhà thầu / khi nhà thầu nộp hồ sơ	Sau khi công trình hoàn thành, bàn giao
Bản chất	Chi phí ước tính theo thiết kế	Giá trị được duyệt để mời thầu / giá nhà thầu chào cạnh tranh	Chi phí thực tế đã thực hiện, được thẩm tra
Căn cứ pháp lý chính	Luật Xây dựng 2025 (Điều 76), NĐ 206/2026/NĐ-CP	Luật Đấu thầu 2023, NĐ 206/2026/NĐ-CP	NĐ 254/2025/NĐ-CP + TT 91/2025/TT-BTC (vốn đầu tư công); TT 27/2025/TT-BTC (vốn NN khác)
Ai lập/phê duyệt	Chủ đầu tư / tư vấn thiết kế	Chủ đầu tư (giá gói thầu); nhà thầu (giá dự thầu)	Chủ đầu tư lập, cơ quan chủ trì thẩm tra phê duyệt
Có thể thay đổi sau đó?	Có, nếu điều chỉnh thiết kế/dự án	Giá hợp đồng có thể thay đổi qua phụ lục, phát sinh	Là con số cuối cùng, chỉ điều chỉnh khi có quyết định của cấp thẩm quyền

5. QS cần lưu ý gì khi làm việc với ba con số này

• Không dùng lẫn dự toán và giá gói thầu khi lập hồ sơ mời thầu — luôn bóc tách lại theo đúng phạm vi công việc của từng gói thầu cụ thể, đối chiếu mặt bằng giá thị trường tại thời điểm lập.
• Theo dõi hiệu lực Nghị định 206/2026/NĐ-CP từ 01/7/2026 — các dự án mới lập dự toán sau mốc này cần áp dụng quy định mới, không dẫn chiếu Nghị định 10/2021/NĐ-CP đã hết hiệu lực.
• Chuẩn bị hồ sơ quyết toán ngay từ khi nghiệm thu, không đợi công trình bàn giao xong mới bắt đầu tổng hợp — hồ sơ càng đầy đủ từ đầu, thời gian thẩm tra càng rút ngắn.
• Phân biệt rõ với CĐT và nhà thầu trong các buổi họp: khi nói “chi phí dự án”, cần làm rõ đang nói đến dự toán, giá hợp đồng, hay số liệu quyết toán — tránh hiểu nhầm dẫn tới tranh cãi về sau.

Xem thêm Kiểm Soát Chi Phí Trong Hợp Đồng FIDIC để hiểu cách hồ sơ tiến độ và phát sinh ảnh hưởng tới các con số này, và VO Là Gì, IPC Là Gì Trong FIDIC Và Luật Xây Dựng Việt Nam? để nắm khung pháp lý hợp đồng xây dựng mới.

Câu hỏi thường gặp

Dự toán và giá gói thầu khác nhau như thế nào? Dự toán là chi phí ước tính dựa trên thiết kế, lập trước khi mời thầu. Giá gói thầu là giá trị chính thức được phê duyệt trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu, dùng làm căn cứ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu — được xác định dựa trên dự toán gói thầu (nếu có) cộng các căn cứ khác.

Quyết toán có thể thấp hơn giá hợp đồng đã ký không? Có. Quyết toán phản ánh chi phí thực tế đã thực hiện và được nghiệm thu hợp lệ — nếu khối lượng thực tế thấp hơn hợp đồng, hoặc có khoản không đủ hồ sơ chứng minh, quyết toán có thể thấp hơn giá hợp đồng.

Nghị định 206/2026/NĐ-CP thay thế văn bản nào? Nghị định 206/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2026) thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Kết luận

Dự toán, giá gói thầu và quyết toán là ba con số phục vụ ba mục đích khác nhau trong vòng đời chi phí của một dự án xây dựng: ước tính trước, cạnh tranh khi chọn nhà thầu, và xác nhận cuối cùng sau khi hoàn thành. Nhầm lẫn giữa ba khái niệm này — đặc biệt là giữa dự toán gói thầu và giá gói thầu — là lỗi phổ biến khiến hồ sơ đấu thầu hoặc thanh toán bị vướng. Với khung pháp lý mới từ 01/7/2026 (Luật Xây dựng 2025, Nghị định 206/2026/NĐ-CP), đây là thời điểm phù hợp để QS rà soát lại quy trình lập và quản lý ba loại chi phí này cho các dự án sắp triển khai.

---

Bạn đang làm QS và cần thêm tài liệu về kiểm soát chi phí, hợp đồng xây dựng? Ghé minhanqs.com để xem thêm!

---

Chú thích

Lưu ý: Bài viết mang tính chất tổng hợp, tham khảo, không thay thế cho tư vấn pháp lý hoặc tư vấn chi phí chuyên môn. Khi áp dụng cho dự án cụ thể, luôn đối chiếu với văn bản pháp luật còn hiệu lực tại thời điểm thực hiện.

1. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 76 — quy định về dự toán xây dựng, có hiệu lực từ 01/7/2026. ↩
2. Nghị định số 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP; có hiệu lực từ 01/7/2026. ↩
3. Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 — quy định về giá gói thầu và dự toán gói thầu trong lựa chọn nhà thầu. ↩
4. Nghị định số 254/2025/NĐ-CP ngày 26/9/2025 và Thông tư số 91/2025/TT-BTC của Bộ Tài chính về quyết toán vốn đầu tư công dự án hoàn thành, thay thế Nghị định 99/2021/NĐ-CP đối với hồ sơ nộp từ 26/9/2025. ↩